A vistoria de imóvel para locação registra as condições da casa ou do apartamento na entrada e permite compará-las na saída. Para ser útil, ela precisa mostrar o estado de cada ambiente com descrições claras, fotos identificadas e indicação do que foi ou não testado.
Se você vai alugar em São José dos Campos, use este passo a passo para acompanhar a vistoria e conferir o documento antes de dar sua concordância. O roteiro trata do registro de conservação da locação; avaliações de estrutura e instalações exigem profissionais habilitados quando houver necessidade.
O que é a vistoria de entrada e de saída?
Na entrada, a vistoria documenta como o imóvel está sendo entregue. Na saída, uma nova conferência compara os mesmos itens com o registro inicial e com eventuais reparos ou alterações documentados durante a locação.
O boletim do Procon-SP sobre aluguel residencial (PDF, abre em nova aba) orienta que o termo descreva o estado de conservação e que a vistoria aconteça antes da entrada e após a saída do locatário.
1. Prepare a vistoria antes da mudança
Combine dia e horário com os responsáveis e reserve tempo para percorrer todos os cômodos. Sempre que possível, faça a conferência com o imóvel vazio e com boa iluminação, pois móveis e caixas podem esconder marcas e dificultar o acesso.
Tenha à mão celular carregado, roteiro de conferência e o laudo recebido, se já existir. Confirme previamente se há água e energia disponíveis. Quando um serviço estiver desligado, registre a limitação e combine como a verificação pendente será realizada.
Identifique endereço, unidade, data, participantes e tipo de vistoria. Anote a quantidade de chaves, controles, tags e outros acessórios entregues. Fotografe as leituras dos medidores acessíveis e identifique a qual unidade pertencem, sem expor esses registros publicamente.
2. Siga uma ordem fixa em cada ambiente
Comece pela entrada e percorra os cômodos na mesma sequência. Em cada um, examine teto, paredes, piso, portas, janelas e itens instalados. Isso reduz esquecimentos e facilita repetir o roteiro na devolução.
Paredes, teto e piso
Registre cor e condição da pintura, manchas, furos, descascamentos e fissuras visíveis. No piso, observe riscos, peças quebradas, rejuntes e rodapés. Descreva a localização de cada ocorrência; escrever apenas “parede com marca” dificulta a comparação posterior.
Portas, janelas e armários
Abra e feche os itens normalmente, sem forçar mecanismos. Confira maçanetas, fechaduras, dobradiças, vidros, trilhos e puxadores. Nos armários, observe portas, gavetas, prateleiras e sinais visíveis de umidade. Registre também peças ausentes.
Cozinha, banheiros e área de serviço
Quando houver condições seguras, confira o funcionamento habitual de torneiras e descargas e observe vazamentos aparentes, escoamento e conservação de louças, bancadas e acessórios. Uma torneira que abre não comprova, sozinha, que toda a instalação está em ordem.
Iluminação, equipamentos e áreas externas
Confira interruptores e luminárias em uso normal, além de interfone, controles e equipamentos incluídos na locação, conforme as instruções de operação. Anote modelo e estado dos itens quando isso ajudar a identificá-los.
Não abra quadros elétricos, desmonte equipamentos, manipule tubulações de gás ou acesse telhados para testar instalações. Diante de fios expostos, cheiro de gás ou outro indício de risco, interrompa a verificação e acione o responsável e assistência especializada. Registre o item como pendente de avaliação.
3. Faça fotos que permitam localizar o problema
Fotografe primeiro o ambiente inteiro e depois os detalhes. Para cada ocorrência, mantenha uma imagem de contexto e outra aproximada, nítida e sem filtros. Um risco fotografado de muito perto pode ficar impossível de localizar sem a visão da porta ou do piso.
Organize os arquivos por ambiente e associe os números das fotos às observações do laudo. Vídeos podem complementar o registro de funcionamento, mas não substituem uma descrição clara. Preserve os arquivos originais e uma cópia de segurança.
Exemplo de registro: “Quarto 1 — porta de entrada: risco na face interna, próximo à maçaneta; abertura e fechamento conferidos. Fotos Q1-03 e Q1-04.” Se o item não foi testado, escreva isso e informe o motivo.
4. Confira o laudo e registre divergências
Leia o documento comparando cada descrição com o imóvel e as imagens. Diferencie “funcionando”, “com avaria”, “não testado” e “não se aplica”. Evite aceitar a expressão “perfeito estado” para um item que não foi examinado.
Se encontrar diferença, envie uma manifestação por escrito pelo canal combinado, identificando ambiente, item, descrição correta e fotos. Solicite correção ou complemento do laudo e guarde a confirmação de recebimento. Confira no contrato o procedimento e eventual prazo de comunicação; não presuma que exista um prazo único para todas as locações.
Antes de assinar a concordância, peça o esclarecimento das divergências e o registro das ressalvas. Guarde a versão final, os anexos e a identificação dos participantes. Se houver disputa sobre responsabilidade ou cobrança, procure orientação jurídica para analisar o caso concreto.
5. Na saída, compare com o registro de entrada
Recupere o laudo inicial, as fotos e os registros de manutenção ou alterações autorizadas. Repita a sequência dos ambientes e procure fotografar os mesmos ângulos. Liste as diferenças de forma objetiva, sem atribuir automaticamente toda mudança ao locatário.
A Lei do Inquilinato, nos artigos 22 e 23 (abre em nova aba), prevê a descrição minuciosa do imóvel quando solicitada pelo locatário e a devolução no estado recebido, ressalvado o desgaste decorrente do uso normal. Por isso, a comparação precisa considerar o registro inicial e a natureza de cada ocorrência.
Se houver reparos discutidos, peça a identificação de cada item, sua comparação com a entrada e o fundamento da solicitação. Combine por escrito os encaminhamentos e formalize a entrega das chaves com comprovante. A vistoria e o encerramento contratual devem ser tratados com os responsáveis pela locação.
Checklist rápido para acompanhar a vistoria
- Endereço, unidade, data e participantes identificados.
- Pintura, teto, paredes, piso e rodapés descritos.
- Portas, janelas, vidros, fechaduras e armários conferidos.
- Louças, torneiras e vazamentos aparentes observados.
- Equipamentos incluídos e acessórios relacionados.
- Chaves, controles e leituras dos medidores registrados.
- Fotos gerais e detalhes vinculados a cada ambiente.
- Itens não testados e motivos explicitados.
- Divergências, ressalvas e providências registradas.
- Cópia final do laudo e dos anexos guardada.
Perguntas frequentes sobre vistoria de imóvel
Fotos sozinhas substituem o laudo?
Fotos ajudam a documentar o estado do imóvel, mas ganham utilidade quando acompanhadas de data, identificação do ambiente e descrição do que mostram. Reúna texto e imagens em um registro organizado para facilitar a conferência por todos.
E se eu perceber um defeito depois da mudança?
Documente o que percebeu e comunique prontamente ao responsável pela locação, por escrito. Informe quando identificou o problema, onde ocorre e se há risco ou necessidade de atendimento. Um defeito percebido depois exige análise; não conclua a responsabilidade apenas pela data da descoberta.
Vistoria de locação é igual à inspeção técnica?
Não. O registro de conservação descreve o que foi observado e conferido no escopo combinado. Ele não atesta a segurança estrutural nem substitui investigação técnica de infiltrações, instalações ou outras patologias. Havendo essa necessidade, procure profissional habilitado.
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